Buying Off-Plan Apartments in Georgia 2026: TAS.GE Due Diligence, K2 Ratio, and Risk Mitigation

Der Kauf einer Neubauwohnung in der Bauphase bietet in Georgien attraktive Preisvorteile von 15 bis 30 % gegenüber fertigen Objekten, häufig kombiniert mit zinsloser Ratenzahlung durch den Bauträger. Eine sorgfältige technische und rechtliche Prüfung ist dennoch unerlässlich.

Baugenehmigungen auf TAS.GE online prüfen

Auf dem offiziellen Portal des Architekturamtes der Stadt Tiflis (tas.ge) sind alle genehmigten Bauprojekte öffentlich einsehbar: - Fragen Sie den Bauträger nach dem Katastercode des Baugrundstücks oder der Registrierungsnummer des Projekts. - Geben Sie den Code auf tas.ge ein und prüfen Sie den Status: „Genehmigung erteilt“ (ნებართვა გაცემულია), „Bau im Gang“ (მშენებლობა მიმდინარეობს) oder „Mangel vermerkt“ (ხარვეზია). - Überprüfen Sie die genehmigte Geschosszahl: Bauträger verkaufen gelegentlich Wohnungen in höheren Stockwerken (z. B. 16. Etage), obwohl die Genehmigung erst bis zum 12. Stockwerk vorliegt.

K1- und K2-Kennzahlen sowie Bauabnahme

• K2-Koeffizient (Geschossflächenzahl): Definiert die maximal zulässige Bruttogeschossfläche im Verhältnis zum Grundstück. Eine unzulässige Überschreitung blockiert die behördliche Abnahme und führt zu Sanktionen.
• Erlass 41 (Brandschutzbestimmungen): Seit 2020 gelten in Georgien strenge europäisch orientierte Brandschutznormen für Treppenhäuser, Fluchtwege und Entrauchungsanlagen. Ohne Einhaltung dieser Vorgaben erfolgt keine Endabnahme.

Ratenzahlung des Bauträgers im Vergleich zum Treuhandkonto (Escrow)

• Bankgarantie und Escrow-Konto: Sicherste Variante, bei der die Zahlungen auf einem Treuhandkonto verbleiben und erst nach dokumentiertem Baufortschritt freigegeben werden.
• Interne Ratenzahlung: Üblich sind 10-20 % Anzahlung und Zahlungspläne bis zur Fertigstellung. Achten Sie auf die zwingende Eintragung des Vorvertrags im Grundbuch.

Unverzichtbare Vertragsklauseln im Vorvertrag

• NAPR-Registrierung: Der Vorvertrag muss beim Öffentlichen Register (NAPR) hinterlegt werden, um Doppelverkäufe wirksam auszuschließen.
• Verbindlicher Fertigstellungstermin und Vertragsstrafe: Vereinbaren Sie ein fixes Datum und eine tägliche Vertragsstrafe bei Verzug (üblich sind 0,05 % bis 0,1 % pro Tag).
• Präzise Ausbaustufe: Halten Sie vertraglich fest, was im Kaufpreis enthalten ist: Sicherheitstür, Fensterprofile, Estrich, Zwischenwände und Leitungsanschlüsse.

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