Tbilisi Zoning — K1, K2, K3 and What You Can Build on a Plot

In Tiflis hängt der Wert eines Grundstücks oft davon ab, was darauf gebaut werden darf — und das legt der Zonenplan der Stadt fest. Er weist jedem Grundstück eine Zone und drei Kennzahlen zu: K1, K2 und K3. Wer sie vor dem Kauf klärt, weiß, wie viele Quadratmeter sich tatsächlich bauen lassen.

Was K1, K2 und K3 bedeuten

K1 ist die Bebauungsdichte: der Anteil des Grundstücks, den der Gebäudegrundriss bedecken darf. K2 ist die Nutzungsintensität: die gesamte Geschossfläche (alle Etagen zusammen) geteilt durch die Grundstücksfläche. K3 ist die Begrünungsquote: der Anteil des Grundstücks, der grün bleiben muss.

Ein Rechenbeispiel

Nehmen wir ein Grundstück von 600 m² mit K1 = 0,5, K2 = 2,0 und K3 = 0,2 (Zahlen zur Illustration, nicht aus einer realen Zone). Grundfläche — höchstens 300 m² (600 × 0,5), Geschossfläche gesamt — höchstens 1.200 m² (600 × 2,0), Grünfläche — mindestens 120 m² (600 × 0,2). Auf diesem Grundstück passt also ein viergeschossiges Gebäude mit 300 m² Grundfläche (4 × 300 = 1.200).

Die Zonenart

Die Zone sagt, wofür das Grundstück gedacht ist: Wohnen, öffentlich-geschäftlich, Erholung, Industrie, Verkehr, Landwirtschaft, Sanitär, Wald und weitere. In einer Wohnzone kaufen Sie einen Wohnstandort — eine gewerbliche Nutzung ist nicht automatisch eingeschlossen.

So prüfen Sie es auf sivrce

Öffnen Sie die Katasterseite und suchen Sie das Grundstück per Katastercode oder auf der Karte — die Karte zeigt Zone, K1/K2/K3 und die maximale Geschossfläche (Grundstück × K2). Auf der Karte schalten Sie unter Ebenen die Zonierung ein — der ganze Stadtteil erscheint in den offiziellen Farben der Stadt, und ein Tipp auf ein Grundstück liefert dieselbe Antwort.

Was diese Zahlen nicht abdecken

Die Kennzahlen sind eine Obergrenze, keine Zusage. Eine besondere Zonenvereinbarung kann sie ändern. Denkmal- und Sanitärzonen, rote Linien, Abstände zum Nachbargrundstück und die Baugenehmigung werden getrennt geprüft. Datenquelle ist das öffentliche GIS der Stadt (mgis.tbilisi.gov.ge).

Vor dem Kauf — 4 Schritte

1) Zone und K1/K2/K3 nachschlagen. 2) Die maximale Geschossfläche berechnen: Grundstück × K2. 3) Die Parameter beim Architekturamt der Stadt bestätigen lassen, bevor Sie eine Anzahlung leisten. 4) Die Katastergrenze mit dem tatsächlichen Zaun vergleichen — siehe den Leitfaden zum Grundstückskauf.