ბინის ყიდვა მშენებარე კორპუსში 2026: TAS.GE შემოწმება, K2 კოეფიციენტი და 5 კრიტიკული რისკი

მშენებარე პროექტში ბინის შეძენა იძლევა შესაძლებლობას უძრავი ქონება საბაზრო ფასზე 15-30%-ით იაფად შეიძინოთ და ისარგებლოთ დეველოპერის უპროცენტო შიდა განვადებით. თუმცა, რისკების დასაზღვევად აუცილებელია დეველოპერის და მშენებლობის იურიდიული შემოწმება.

როგორ შევამოწმოთ ნებართვა TAS.GE-ზე

თბილისის მერიის არქიტექტურის სამსახურის პორტალზე (tas.ge) შესაძლებელია ნებისმიერი მშენებარე ობიექტის დოკუმენტაციის გადამოწმება: - მოითხოვეთ დეველოპერისგან მიწის ნაკვეთის საკადასტრო კოდი ან არქიტექტურული პროექტის საქმის ნომერი. - tas.ge-ზე შეიყვანეთ საკადასტრო კოდი და გადაამოწმეთ სტატუსი: „ნებართვა გაცემულია“, „მშენებლობა მიმდინარეობს“ თუ „ხარვეზია“. - შეამოწმეთ დამტკიცებული სართულიანობა — ხშირია შემთხვევა, როდესაც დეველოპერი ყიდის ბინებს მე-16 სართულზე, ნებართვა კი ჯერ მხოლოდ მე-12 სართულამდეა გაცემული.

K1, K2 კოეფიციენტი და ექსპლუატაციაში მიღება

• K2 კოეფიციენტი (განაშენიანების ინტენსივობა): განსაზღვრავს მიწის ნაკვეთზე ასაშენებელი შენობის საერთო ფართის მაქსიმალურ ზღვარს. K2-ის უკანონო გადამეტება იწვევს ექსპლუატაციაში მიღების შეჩერებას და მერიის ჯარიმებს.
• 41-ე დადგენილება (სახანძრო უსაფრთხოება): 2020 წლიდან საქართველოში მოქმედებს მკაცრი სახანძრო რეგულაციები (საევაკუაციო კიბეები, კვამლსაწინააღმდეგო სისტემები, ხანძარმედეგი კარებები). შენობა, რომელიც ამ ნორმებს არ აკმაყოფილებს, ექსპლუატაციაში ვერ შევა.

შიდა განვადება vs საბანკო ესქრო (Escrow)

• საბანკო გარანტია და ესქრო: ყველაზე საიმედო მოდელია, როდესაც მყიდველის თანხა ირიცხება ბანკის დაცულ ანგარიშზე და დეველოპერს გადაეცემა მხოლოდ მშენებლობის შესაბამისი ეტაპის დასრულების შემდეგ.
• შიდა განვადება: მოითხოვს პირველად შენატანს (ჩვეულებრივ 10-20%) და დარჩენილი თანხის გადანაწილებას მშენებლობის დასრულებამდე. გადამოწმეთ, რეგისტრირდება თუ არა თქვენი უფლება საჯარო რეესტრში.

რა უნდა ჩაიწეროს წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულებაში

• უფლების რეგისტრაცია NAPR-ში: წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულება აუცილებლად უნდა დარეგისტრირდეს საჯარო რეესტრში, რათა გამოირიცხოს ერთი და იმავე ბინის ორმაგი გაყიდვა.
• ჩაბარების ზუსტი თარიღი და პირგასამტეხლო: ხელშეკრულებაში უნდა დაფიქსირდეს კონკრეტული თვე და წელი, ასევე დეველოპერის პასუხისმგებლობა — პირგასამტეხლო ყოველ დაგვიანებულ დღეზე (სტანდარტულად 0.05% - 0.1% დღეში).
• კარკასის ზუსტი კონდიცია: დეტალურად გაწერეთ რა შედის ფასში: რკინის კარი, მეტალოპლასტმასის ფანჯრები, მოჭიმული იატაკი, ტიხრები, ელექტროენერგიისა და წყლის წერტილები.

შეარჩიე ვერიფიცირებული პროექტები sivrce-ის მშენებარე ბინების კატალოგში და გადაამოწმე საკადასტრო რუკა.