ცოცხალი გზამკვლევი · ოფიციალურ წყაროებზე გადამოწმებული
რა წესებით ყიდი, ჰყიდი და ქირაობ უძრავ ქონებას საქართველოში: საჯარო რეესტრი, გადასახადები, უცხოელების უფლებები და ის კანონები, რომლებიც ამას არეგულირებს. ყველა ციფრი ოფიციალურ წყაროს ეყრდნობა.
ბოლო განახლება: 12 ოქტომბერი, 2026
2026-09-30
კანონი №1874 ცვლის საგადასახადო კოდექსის მუხლებს 202 და 206: ფიზიკური პირის ბინა/სახლი გათავისუფლებულია წლიური ქონების გადასახადისგან, თუ ოჯახის წინა წლის შემოსავალი 100 000 ლარს არ აღემატება; განაკვეთის ზოლი კი ერთიანდება 0.8–1%-ზე.
matsne.gov.ge →2026-01-01
მუხლი 309(24): დღიური გაქირავების შემოსავალზე შეგიძლია აირჩიო ფიქსირებული გადასახადი — ფართის ყოველი კვადრატული მეტრისთვის თვეში 10 ლარი, კვარტალური გადახდით, სანამ რეჟიმი ძალაშია.
matsne.gov.ge →2025-09-03
კანონი №952-IVმს-XIმპ აახლებს სივრცითი დაგეგმარების, არქიტექტურისა და მშენებლობის კოდექსს — მათ შორის განსაკუთრებული რეგულირების ტერიტორიების საკითხებს.
matsne.gov.ge →ცვლილებები, რომლებიც 2025–2026 წლებში შევიდა ძალაში — წყაროს ბმულით თითოეულ ჩანაწერთან.
საქართველოში უძრავი ქონებაზე საკუთრების უფლება წარმოიშობა საჯარო რეესტრში ჩანაწერით — ხელშეკრულება თავისთავად საკუთრებას არ გადაგიტანს. რეესტრს წარმართავს სახელმწიფო სერვისების განვითარების სააგენტო (საჯარო რეესტრი).
| სერვისი | ვადა | მოსაკრებელი |
|---|---|---|
| საკუთრების რეგისტრაცია | 4 სამუშაო დღე | 150 ₾ |
| საკუთრების რეგისტრაცია | 1 სამუშაო დღე | 270 ₾ |
| საკუთრების რეგისტრაცია | განაცხადის დღესვე | 350 ₾ |
| ამონაწერი ონლაინ | 1 სამუშაო დღე | 13 ₾ |
| ამონაწერი ტერიტორიულ ორგანოში | 1 სამუშაო დღე | 20 ₾ |
წყარო: napr.gov.ge, გადამოწმებულია 2026-10-02-ზე. იპოთეკის/ვალდებულების რეგისტრაცია იგივე ტარიფებით მიდის. · გარიგებაზე ხელმოწერის დადასტურება ადგილზევე — 7 ლარი
შენიშვნა: გარიგების ერთადერთი სავალდებულო სახელმწიფო გადასახადი მყიდველისთვის სწორედ ეს მოსაკრებელია — გადაცემის გადასახადი კანონით 0%-ია.
არა. სამოქალაქო კოდექსის მუხლი 69(5) წერილობითი გარიგების ნოტარიულ დამოწმებას მხოლოდ მაშინ ითხოვს, როცა ეს კანონით ან მხარეების შეთანხმებითაა გათვალისწინებული. უძრავი ქონების ყიდვა-გაყიდვისთვის ეს სავალდებულო არ არის — ნოტარიუსი დამატებით გარანტიად ირჩევენ. ნოტარიუსის ანაზღაურებას მთავრობის დადგენილება არეგულირებს.
გადაცემის გადასახადი არ არსებობს (0%), შესყიდვის გადასახადი არ არის — მხოლოდ სარეგისტრაციო მოსაკრებელი და, სურვილისამებრ, ნოტარიუსი. სრული გამოთვლა — ყიდვის ხარჯების გვერდზე.
გამყიდველი ფიზიკური პირისთვის შემოსავალი განისაზღვრება გაყიდვის ფასიდან შეძენის ფასის (და დოკუმენტირებული გაუმჯობესების) გამოკლებით.
საცხოვრებელი ბინა/სახლი, მფლობა 2 წლამდე
5% შემოსავალზე (მუხლი 81(3))
მფლობა 2 წელზე მეტი, ბიზნესში არ გამოიყენებოდა
გათავისუფლებულია (მუხლი 82(1)(ვ.ა))
არასაცხოვრებელი/კომერციული ან ბიზნესში გამოყენებული
20% შემოსავალზე
მყიდველის გადასახადი
0% — გადაცემის გადასახადი არ არსებობს
წესი ერთნაირია საქართველოში მდებარე ქონებაზე — რეზიდენტობა განასხვავებს მხოლოდ განაცხადის წესებს. წლიური განაცხადი და გადახდა — მომდევნო წლის 1 აპრილამდე (შემოსავლების სამსახური).
მუნიციპალური გადასახადია: ტარიფს ადგილობრივი თვითმმართველობა ადგენს კანონის ზოლში.
ბინა/სახლი, ოჯახის წინა წლის შემოსავალი ≤ 100 000 ₾
გათავისუფლებულია (მ. 206(1), 2026 წლიდან)
ზღვარზე მაღლა
0.8–1% საბაზრო ღირებულებიდან (მ. 202(5))
ორგანიზაციები
≤ 1% ნაშთსაფასელიდან
მიწა
ცალკე ობიექტია — კვადრატული მეტრის/ჰექტარის ბაზისური განაკვეთით (მ. 204)
საქართველოს ბაზარი უცხოელებისთვის ღიაა — ერთადერთი გამონაკლისი სასოფლო-სამეურნეო მიწაა.
ბინა, სახლი, კომერციული ფართი
შეზღუდვა არ არსებობს — უცხოელი ფიზიკური და იურიდიული პირი სრულუფლებიანი მესაკუთრეა
ს/ს მიწის მფლობელობა
მხოლოდ სახელმწიფო, მუნიციპალიტეტი, მოქალაქე ან მოქალაქეთა გაერთიანება (კონსტიტუცია, მ. 19(4); ორგანული კანონი 2019)
გამონაკლისები
უცხოელი მხოლოდ მემკვიდრეობით იძენს; უცხოური წილის მქონე ქართული კომპანია — მთავრობის გადაწყვეტილებით, საინვესტიციო გეგმის საფუძველზე (ორგ. კანონი, მ. 4(2))
იჯარა
აკრძალული არ არის — შეზღუდულია მხოლოდ მიწის უზრუნველყოფად (დებეტურად) გამოყენება უცხოელის სასარგებლოდ
საცხოვრებლის გაქირავება შეღავათიანი განაკვეთით იბეგრება — ხელშეკრულების წესებს სამოქალაქო კოდექსი არეგულირებს.
საცხოვრებლის ქირა, ფიზიკური პირი
5% შემოსავლიდან, ხარჯების გამოკლების გარეშე (მ. 81(2))
მოკლევადიანი (დღიური) გაქირავება
არჩევითი ფიქსირებული რეჟიმი — 10 ₾ ყოველ მ²-ზე თვეში, კვარტალურად, 2028-01-01-მდე (მ. 309(24))
VAT-რეგისტრაციის ზღვარი
100 000 ₾ ნებისმიერი 12 თვის განმავლობაში
18% ერიცხება მიწოდებას, როცა გამყიდველი VAT-ის გადამხდელია.
ახალი მშენებლობა დეველოპერისგან
18%
კომერციული ქონება VAT-გადამხდელისგან
18%
მიწის ნაკვეთი
გათავისუფლებულია (მ. 171(1)(გ)); მიწა და შენობა ერთად — შენობის მიწოდებად ითვლება (მ. 160(6))
პირად პირებს შორის გადაყიდვა
VAT არ ერიცხება (გამყიდველი არ არის გადამხდელი)
მოქმედი რედაქციები მაწნეს (matsne.gov.ge) პორტალზე — ბმული თითოეულ კანონზე.
№786-ის, 26.06.1997
საკუთრება, იპოთეკა, იჯარა, ხელშეკრულების ფორმა — საფუძველი კანონი
matsne.gov.ge№820-ის, 19.12.2008
უფლებათა რეგისტრაცია, ჩანაწერის საჯარო სარწმუნოება, ამონაწერი
matsne.gov.ge№3213-რს, 20.07.2018
მშენებლობის ნებართვები, ზონირება, ექსპლუატაციაში შეყვანა
matsne.gov.ge№3591-სს, 23.07.2010
შემოსავლის, ქონებისა და ღმრდელობის გადასახადები უძრავზე
matsne.gov.ge№2283-რს, 04.12.2009
ნოტარიული ქმედებები და ანაზღაურების წესი
matsne.gov.ge№4848-IIს, 25.06.2019
ვის შეუძლია ს/ს მიწის მფლობა და გამონაკლისები
matsne.gov.geსაჯარო რეესტრში (napr.gov.ge). საკუთრების უფლება ჩანაწერის გაკეთების მომენტიდან წარმოიშობა — ხელშეკრულება კი ვალდებულებას ქმნის. სტანდარტული რეგისტრაცია 4 სამუშაო დღეში მიდის (150 ₾), სწრაფი — 1 დღეში (270 ₾), ექსპრესი — განაცხადის დღესვე (350 ₾).
გადაცემის ან შესყიდვის გადასახადი არ არსებობს — 0%. მყიდველი იხდის მხოლოდ სარეგისტრაციო მოსაკრებელს და, სურვილისამებრ, ნოტარიუსს. სრული ჩამონათვალი — ყიდვის ხარჯების გვერდზე.
არა. სამოქალაქო კოდექსის მ. 69(5) ნოტარიულ ფორმას მხოლოდ კანონით ან მხარეთა შეთანხმებით ითხოვს. რეესტრში თავადვე შეგიძლია ხელმოწერების დადასტურება — 7 ლარად.
საცხოვრებელ ბინა/სახლზე დადებითი შემოსავლის 5% გადასახადი ერიცხება. ორ წელზე მეტი მფლობის შემთხვევაში (და ბიზნესში არ-გამოყენებისას) შემოსავალი გათავისუფლებულია. არასაცხოვრებელ ფართზე — 20%.
საცხოვრებელ და კომერციულ უძრავზე შეზღუდვა არ არსებობს. სასოფლო-სამეურნეო მიწას უცხოელი მხოლოდ მემკვიდრეობით იძენს — წესი ორგანული კანონი 2019 წლიდან არის ძალაში.
არა, თუ ოჯახის წინა წლის შემოსავალი 100 000 ლარს არ აღემატება — 2026 წლიდან შეღავათის ზღვარი 40 000-დან 100 000-მდე ავიდა. ზემოთ ზღვარზე ტარიფია 0.8–1%.
ფიზიკური პირი საცხოვრებლის ქირიდან 5%-ს იხდის. დღიურ გაქირავებაზე შეგიძლია ფიქსირებული რეჟიმი — 10 ₾ მ²-ზე თვეში, 2028 წლის დასაწყისამდე.
ამონაწერში საჯარო რეესტრიდან — ონლაინ 13–52 ლარად. კადასტრო კოდით ძიება შეგიძლია sivrce-ის კადასტრის ძიებაში, იუსტიციის სერვისების გვერდზე კი ყველა საფასურია ერთად.
გვერდი განიხილება კვარტალში ერთხელ და არსებითი ცვლილებისას; ფასები და ვადები გადამოწმებულია 2026-10-02-ზე. განახლების თარიღი ზედა მარკაშია.
გვერდი საინფორმაციოა და არ წარმოადგენს სამართლებრივ კონსულტაციას. გარიგებამდე გადაამოწმე ამონაწერი და მიმართე იურისტს რთულ შემთხვევებში.
ყიდვის/გაყიდვის ხარჯები და გადასახადები — რეესტრის, ნოტარის და სააგენტოს გათვალისწინებით.
