ბინის გაყიდვა საქართველოში 2026: გადასახადი, ხარჯები და ნაბიჯები

როცა ფიზიკური პირი ბინას ყიდის, გადასახადს ფლობის ვადა განსაზღვრავს: 2 წელზე მეტი ფლობისას მოგებაზე გადასახადი 0%-ია, 2 წელი ან ნაკლები ვადისას — 5% მოგებაზე, ანუ გაყიდვისა და შეძენის ფასის სხვაობაზე და არა მთელ ფასზე. ბინის გაყიდვის მთავარი სხვა ხარჯი აგენტის საკომისიოა (ბაზარზე 1–3%, ჩვეულებრივ გამყიდველი იხდის).

გადასახადი სამ შემთხვევაში

• 2 წელზე მეტი: 0% (საგადასახადო კოდექსი, მუხლი 82).
• 2 წელი ან ნაკლები: 5% მოგებაზე (მუხლი 81, პუნქტი 3). 2026 წლის მაისში გამოქვეყნებული განმარტების (ფინანსთა სამინისტრო, №143) გადმოცემით, შეძენის ფასს ემატება დოკუმენტურად დადასტურებული ხარჯი, რომელმაც ქონების ღირებულება გაზარდა (რემონტი, მშენებლობა). შეინახე ქვითრები.
• სხვა ქონება ან სისტემატური გაყიდვა: მიწა, კომერციული ფართი, ასევე ქონების რეგულარული ყიდვა-გაყიდვა ან დეველოპმენტი 20%-ით იბეგრება და 2-წლიანი შეღავათი არ ვრცელდება. იგივე მიმოხილვების მიხედვით, წინარე ხელშეკრულებით უფლების გადაცემაც 20%-ია.

ვადა დაითვლება რეესტრში საკუთრების რეგისტრაციიდან და არა წინარე ხელშეკრულებიდან (მუხლი 82, პუნქტი 4).

რიცხვებით

საილუსტრაციო მაგალითი: ბინა ₾250 000-ად იყიდე, ყიდი ₾300 000-ად, აგენტის საკომისიო 2%.

• 2 წელზე მეტი: გადასახადი ₾0, საკომისიო ₾6 000, ხელზე რჩება ₾294 000.
• 2 წელზე ნაკლები, რემონტის დოკუმენტების გარეშე: მოგება ₾50 000, გადასახადი ₾2 500, საკომისიო ₾6 000, ხელზე ₾291 500.
• 2 წელზე ნაკლები, დოკუმენტირებული რემონტი ₾20 000: მოგება ₾30 000, გადასახადი ₾1 500, საკომისიო ₾6 000, ხელზე ₾292 500.

საკუთარ რიცხვებს გაყიდვის ხარჯების კალკულატორი დაითვლის. ეს მოდელია და არა შემოსავლების სამსახურის დარიცხვა.

ნაბიჯები

1. ფასი. ფასის შეფასებით და მსგავსი ობიექტების მოთხოვნილი ფასებით (თბილისი, ბათუმი, ქუთაისი) დაადგინე რეალისტური ფასი.
2. ამონაწერი. აიღე ახალი ამონაწერი და გადაამოწმე იპოთეკა, ყადაღა, თანამესაკუთრეები (რა უნდა შეამოწმო). იპოთეკის მქონე ბინის გაყიდვა ბანკთან წინასწარ შეათანხმე.
3. განცხადება. განათავსე განცხადება ფოტოებითა და საკადასტრო კოდით.
4. გარიგება. წერილობითი ნასყიდობის ხელშეკრულება და რეგისტრაცია საჯარო რეესტრში (₾150, ₾270 ან ₾350 ვადის მიხედვით; ჩვეულებრივ მყიდველი იხდის). ნოტარიუსი ბაზრის პრაქტიკაა და არა სავალდებულო.
5. გადასახადი. თუ 2 წელი არ გასულა, გაიანგარიშე 5% მოგებაზე და შემოსავლების სამსახურთან დააზუსტე დეკლარირების წესი.

წყაროები

გადამოწმებულია 2026-10-09.

• საგადასახადო კოდექსი, მუხლები 81 და 82 (Matsne) — 5%-იანი განაკვეთი, 2-წლიანი შეღავათი, ვადის დათვლა.
• შემოსავლების სამსახური — დეკლარირება და განმარტებები.
• საჯარო რეესტრი (NAPR) — რეგისტრაციის ტარიფები.
• №143 განმარტების დეტალები (დოკუმენტირებული ხარჯი, 20%-იანი შემთხვევები) გამოქვეყნებულ მიმოხილვებს ეყრდნობა; ტექსტი გადაამოწმე რს.გე-ზე. ეს ინფორმაციაა და არა საგადასახადო რჩევა.